一般而言👩🏻🦲，小區內公共設施設備的修繕更換資金主要來源於小區維修基金和公共收益🙌🏽，這兩類資金好比小區"錢袋子"，不僅決定著居民的居住品質➝，還影響到小區的可持續發展。目前上海住宅小區中Ⓜ️，有相當比例的小區居住年限已超過10年😗，陸續進入需要維修和更換的階段🕵🏼♂️。
"上海都市社區調查（SUNS）"對586個有全市代表性的住宅小區的維修基金和公共收益狀況進行調查🧑💼，並按照小區類型🍟，分別考察其維修基金和公共收益的現狀。研究發現🧎🏻♀️，需要從法律🛠、製度🥫🌘、組織等層面提出進行改進維修基金使用和監督問題💆🏻，保障小區維修基金存續提升居民生活品質。
維修基金需求大，公共收益差異顯著
第一，小區居住年限長，維修資金需求大。586個小區中⚗️，居住年限超過10年的小區數量占84.9%。其中售後公房小區、拆遷安置房小區、商品房小區居住年限超過10年的比例分別高達96.8%🫵🏿、82.4%、80.2%，別墅和高檔住宅小區比例略低（63%）。隨著小區居住使用年限的不斷加長，動用維修資金的需求將不斷增長。
第二，維修基金使用比例較高👈🏻，老舊小區缺口較大。586個小區中，13.5%的小區沒有維修基金。在有維修基金的507個小區中🎵，85.6%的小區業委會完成了維修基金的劃撥👷🏼♂️🧬，並存入業委會開設的專門賬戶；74.8%小區已經使用過維修基金進行公共設施或設備的維修和更新。在目前，拆遷安置房小區使用的維修基金數額最大（平均達122萬多元），售後公房小區和商品房小區使用的維修基金平均數額相當（分別為87萬和86萬多元）📱，混合型小區維修基金使用金額是前兩類小區的一半（約42萬），別墅和高檔住宅使用的維修基金平均數額最少（約26萬多元）。
第三，不同類型小區公共收益差異顯著。約68.8%的小區擁有公共收益，別墅和高檔住宅小區、商品房小區👱🏻、售後公房小區🌊、拆遷安置房小區和混合型小區的公共收益依次遞減，分別為每年平均收益約36萬、28萬🏊🏼♂️♝、24萬🐗、12萬元和14萬元🚣🏻♂️，體現了不同類型小區在擁有資源方面存在的巨大差異。
維修基金續籌和公共收益的監管不完善
第一，不同類型小區兩極分化嚴重👧，呈現不平衡態勢🏤。在已經使用了維修基金的小區中🤜🏽，售後公房小區已使有的維修基金數額占其擁有的維修基金總額的比例最大⚔️，達31.5%，其次為拆遷安置房小區（28.3%），商品房小區和混合型小區比例相差不大，分別為24.7%和25.6%，比例最小的為別墅和高檔住宅小區，只有8.8%。但由於遷安置房小區、混合型小區🥞、老舊公房小區等在公共收益上明顯處於弱勢，導致越是需要資金進行設施設備維修更換的小區越是缺少相應的財力支撐。
第二，近一成小區維修基金出現缺口🔉，亟需啟動再次籌集工作。按照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規定，當小區維修基金余額不足首期維修基金的30%時，業主委員會應當組織該小區業主再次籌集維修基金👮🏽♂️。SUNS調查數據顯示，已有10%的拆遷安置房小區、9.4%的售後公房小區，以及6.4%的商品房小區使用的維修基金數額已超過基金總額的70%❤️🔥。但在維修基金已經出現缺口的小區，維修基金續籌工作開展並不順利，一個重要原因是絕大多數居民並不願意繼續支付維修基金續籌經費🦦，導致維修資金續籌困難👰♀️。
第三→，對小區維修基金和公共收益的監管機製尚不完善。調查數據顯示，雖然近七成住宅小區已經成立業委會，但業委會的作用尚未得到有效發揮，例如訪談中🧛♂️🚣🏿♀️，即使是已經使用過維修基金的小區，仍有約24%的業委會主任不知道維修基金的使用必須經過業委會審核🦴。與此同時，在公共收益的使用和監管方面，目前大多數小區的公共收益由物業服務企業代管🦯，多數物業公司尚未建立小區公共收益賬目和使用計劃的公示機製，而業委會也對此不了解，這在一定程度上說明這些小區的業委會並沒有很好地履行監管小區公共收益的職責。
保障小區維修基金存續的政策建議
第一，盡快對維修基金收繳和再次籌集的相關法規條款進行修訂補充🔓，製定實施細則，保證老舊小區設施設備的維修更新工作有金可用🤹🏻♀️。例如維修資金的續籌可以考慮打通公積金的通道；同時在維修資金補建或續籌過程中👳🏼♂️，如已經業主大會表決通過，可以出臺相關操作條款👩🏼⚖️，明確該如何繳納；或由法院向已錄入平臺的拒繳業主追討欠繳部分👩🏿；對於一些涉及業主生命財產安全的安全隱患應立法強製維修更換等等。此外，目前上海住宅小區首次籌集專項維修資金的標準是以2001年建築面積成本價1295元／平方米為基數計算，隨著經濟社會的發展，這個15年前的"基數標準"適用至今導致樓盤歸集住宅維修資金金額偏低，應該綜合經濟發展狀況🐶，適時調整首次籌集專項維修資金標準🦗，保證維修基金充足可用。
第二，促進公共收益依法納入專項維修資金，采取綜合措施保障維修資金使用和續籌安全。續籌維修資金，可以探索多重方式，在法定續籌👨🏼🌾✢、日常續籌之外🧓，將公共收益補充納入長效補充機製𓀄。市住房管理部門應加強管理，加大物業使用領域信用信息管理力度，對未按照規定將公共收益納入維修資金的物業服務企業和項目經理予以記分處理；對於業主未按照業主大會決定續籌的，經過行政部門送達整改通知書仍不整改，納入上海市公共信用信息平臺🥑🙎🏻♀️。同時，對市民普遍關註的維修資金🛂、公共收益管理狀況🫴🏽，住房行政管理部門應開展專項檢查，提高小區管理的透明度🤶🏿；提高住宅小區專用設施設備服務管理，以及應急突發事件處置的水平和效率。
第三，增強業委會的自治能力🚶🏻，充分發揮業委會對維修基金和公共收益的監管職能👨🏽⚕️，明確現相關政府部門的職責邊界。目前大多數業主對社區公共事務不關心、不參與🧔🏽♀️，業主委員會也缺乏自治能力，出現一系列問題與矛盾。解決方法之一是增加業委會透明度，尤其是動用維修基金必須征得業主同意。業委會可內設維修基金監督委員會行使監督權。基金可委托第三方監管😶🌫️🧎🏻，可委托律師事務所或公證處承擔監管業務🥙，監管方只有監管權無使用權。如果業主發現業委會擅自動用維修基金或出現違規行為，可以向房管部門反應或向法院起訴。政府房管部門對業委會的各個操作環節有指導🪶、培訓、監督的職責📢，如果業委會有不符合法律程序和規定的行為👩🏿🦰🥘，應及時給予糾正。
（上海高校智庫供上海學習平臺原創專稿。供稿單位：市教衛工作黨委、意昂3官网♙，作者系意昂3官网基層治理創新研究中心副教授。）
